A Reforma Tributária que começa a ser implementada a partir de 2026 traz mudanças significativas na forma como a renda de aluguéis de imóveis será tributada no Brasil.
Até então, proprietários de imóveis que recebem aluguel como pessoa física pagavam apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre essa renda. Com a nova legislação, a locação passa a integrar o chamado IVA Dual, composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituem gradualmente tributos antigos como PIS e Cofins.
Este capítulo explica de forma simples e prática o que muda, quem será afetado, como calcular os tributos e o que isso significa para sua renda de aluguel.
Como eram os aluguéis antes da reforma
Atualmente, quem recebe aluguel de imóvel paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) pela tabela progressiva do carnê-leão ou na declaração anual, com alíquotas que chegam a 27,5%. Essa forma de tributação é relativamente simples e tradicionalmente aplicada há décadas.
O que muda com a Reforma Tributária?
A locação passa a gerar IBS e CBS
A Reforma Tributária considera a locação de imóveis como fato gerador dos tributos IBS e CBS, além do que já incidia de Imposto de Renda. Essa mudança vale tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, desde que se enquadrem como contribuintes dos novos tributos.
Em termos práticos:
- O aluguel deixa de ser tributado apenas pelo IRPF;
- Passa a ter uma camada adicional de tributação via IBS e CBS;
- A base de cálculo é o valor efetivamente pago pelo locatário (descontando itens como IPTU e condomínio que não integram o valor do serviço/benefício).
Quem passa a pagar IBS e CBS na locação?
Nem todos os proprietários serão automaticamente tributados pelos novos tributos. A legislação define critérios específicos para que uma pessoa física seja considerada contribuinte do IBS e da CBS no contexto de aluguéis:
- Número de imóveis alugados: mais de 3 imóveis envolvidos em locação;
- Receita anual com aluguéis: acima de R$ 240.000,00 por ano;
- Renda mensal isolada: Alternativamente, em alguns meses a renda de aluguel mensal isolada superior a determinado valor também pode gerar a obrigação de recolher esses tributos.
Se esses critérios não forem atendidos, a pessoa física continua sujeita apenas ao Imposto de Renda pelos valores recebidos de aluguel, sem IBS e CBS.
Redutores que diminuem o impacto da tributação
Para amortecer o impacto da nova tributação, a própria Reforma introduziu mecanismos de redução da base tributável:
Redução de alíquota
A locação de imóveis conta com uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e CBS, ou seja:
Em vez de tributar o valor integral dos tributos, aplica-se apenas 30% da alíquota teórica de IBS e CBS para calcular o imposto
devido.
Isso faz com que a carga tributária efetiva desses tributos seja bem menor do que a originalmente prevista no novo sistema.
Redutor Social (para residencial)
Para locações residenciais, existe ainda um Redutor Social mensal (R$ 600,00 por imóvel), que é deduzido antes de aplicar a tributação de IBS e CBS.
Isso significa que:
Quanto menor for a renda do aluguel residencial, maior o efeito do redutor e menor a base tributável.
Regras específicas para locação por temporada
Uma mudança importante está na tributação de aluguéis de curta duração (como Airbnb, Booking, etc.):
- Locações até 90 dias: Para locações até 90 dias ininterruptos, o tratamento tributário será similar ao de serviços de hotelaria;
- Sem redução de 70%: Nesses casos, não se aplica a redução de 70% nem o Redutor Social;
- Base de cálculo total: A base de cálculo pode ser o valor total da locação, e a alíquota total, mais elevada.
Isso significa que quem atua com aluguel por temporada pode enfrentar tributação mais alta do que na locação tradicional.
Cronograma de transição
A Reforma Tributária foi pensada para ser implementada de forma gradual, permitindo adaptação:
- 2026–2027: Ano teste com alíquotas simbólicas e adaptação dos sistemas;
- 2028–2032: Implementação gradual dos tributos IBS/CBS;
- 2033 Aplicação plena do novo sistema tributário.
Essa transição ajuda a reduzir impactos imediatos e dá tempo para planejamento.
Como isso impacta sua renda de aluguel
Situações comuns
- Você tem 1 ou 2 imóveis alugados e renda menor: pode continuar sob o modelo antigo por mais tempo, com menor impacto tributário;
- Você tem vários imóveis ou renda alta de aluguel: pode passar a recolher IBS e CBS, aumentando a complexidade tributária;
- Você aluga por temporada com frequência: atenção, pois regras específicas podem tornar a carga tributária mais pesada.
O que você deve fazer agora
A nova tributação exige preparo e organização:
- Entender se você será obrigado a recolher IBS e CBS;
- Rever contratos de aluguel e valores praticados;
- Organizar a emissão de documentos fiscais conforme regras do novo sistema;
- Planejar sua tributação de forma eficiente.
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